这一切，源自一种全新的投资机制：银行贷款，企业投资，租金回报。上海首批共八家知名大企业作为学生公寓的开发商，向银行贷款后向学校投资。投资企业拥有１１年左右的经营使用权，然后再与学校合作经营５年至６年，之后由学校完全自主经营。
住新建学生公寓，学生每人每年交费１２００元。开学伊始，有的高校１４００人“争”１８０个床位，有的高校的一些学生则要求调出新公寓。
稳定的租金回报引来４．５亿元资金
八大企业校园大兴土木
“政府政策支持、学校提供土地、银行给予贷款、企业投资建设、学生宿费还贷”。一个新的机制就这样确定了。
政府政策支持的具体解释是，建学生公寓的开发商可以免交绿化费、人防费、市政建设费等，这笔数字加起来等于每平方米的造价减少了３００元。同时采用贴息的方式，将贷款利率降到稍高于存款利率。
学校提供的地块是经过三通一平的现成地块。新建的学生公寓包括家具在内，每平方米的造价９００元。每个学生每年１２００元的住宿费，不包括学校补贴的水、电、物业管理费，需１１年还清本息。学校与企业的协议即以此为依据。学生公寓建成之后，产权归学校拥有，投资企业拥有１１年左右的经营使用权，１１年还清贷款，然后，投资企业再与学校合作经营５年至６年，期间四六分成，开发商得大头。之后，学校可完全自主经营。
那么住宿费为什么定为１２００元？，一是同济大学早有先例，一年前，新公寓建成每年１２００元的收费标准，颇受同学的欢迎；二是按开发商贷款及投资的成本核算，１１年收回折算的计数；三是根据社会调查，一般家庭的基本承受能力。
学生公寓稳定的租金回报使银行不用担心资金风险，为此上海建设银行为学生公寓贷款总额度达４．５亿元人民币。而贷款的法人均是上海的一些著名的大企业，如东方明珠、绿地集团、东亚集团、家化集团等首批共有八家，由这些大集团作为学生公寓的开发商，直接向银行贷款后，再向学校投资。
可是，学校的土地有限，以后的学生公寓不可能全部建在学校。上海教委已有明确规定，除已批的６０万平方米新建的学生公寓外，以后的校宿一律不准在校园里建。上海教委正在积极选址，准备在离大学比较近的地方，集中征地，建造一定规模的“学生村”。
１４个月就建成３２万平方米学生公寓，等于上海解放４９年来所建学生宿舍的三分之一
学校竟不费吹灰之力
今年９月开学，上海高校共有３万多名学子住进了新建的公寓。仅仅１４个月，３２万平方米的新公寓拔地而起，加上正在建的共有６０万平方米，这个数字等于上海解放４９年来所建的学生宿舍的２／３以上。简直不可思议。
从１９４９年到１９９８年，上海３９所高校共建成学生宿舍９８万平方米，经费全部由国家拨款。所有的校舍几乎一个格式，都是六七人同住一间，数十人共用一个洗漱间，人均住房不足６平方米。
１９９８年，上海市政府明确提出，到本世纪末，全上海所有的高校都实现四个大学生一间公寓，人均住宿面积１０平方米。按照这一目标，上海还差额５０万平方米，相当于现有校舍的一半，还不包括扩招的学生。国家不可能再拨款，学校也没有那么多的钱，怎么建？
答案只有一个，“社会化”。发动社会力量投资建设学生公寓。
漂亮舒适众人争住，也有同学申请退出
各高校正采取如减免住宿费、提供勤工俭学机会等方式帮助家境困难的学生
上海现在的学生宿舍分几种档次，老的每年每人４００元，改造过的６００元，新建的１２００元。学生们愿意住哪种呢？
上海东华大学新建成的学生公寓只能容纳１８０名学生，可报名入住的竟达１４００名；华东师范大学一年级新生只有２０％被批准住进新学生公寓。
今年复旦新生的录取通知书上，新增加了一项内容：新老宿舍的选择征求表，老公寓每人每年５００元；新公寓每人每年１２００元。结果征求表形同虚设，新生住宿按专业分。当初学校曾有过自愿选择住宿的想法，但考虑一个班的新生分开住，对辅导员的工作带来诸多不便。再说学校对学生也有承诺，有条件的还是没条件的，只要跨进复旦的门槛，学校都一视同仁。于是，新生报到后，每个同学都领到了一张家庭情况调查表。调查结果显示，１２００多名新生中，有４０名学生家有困难，其中有一位来自山西的同学，全家一个月人均收入仅２４元。学校表示将根据同学们的实际情况，给予住宿费的减免、以及提供勤工俭学的机会等不同程度的帮助。
同济大学今年新建的２．６万平方米公寓，不仅四人一间独用洗漱间，还带有漂亮的门厅、地下超市和自行车停车场等。新公寓主要安排二年级的同学和部分旧宿舍改造调整出来的同学。半年前，校方对要求住新公寓的同学进行了登记，一方面是要求住新公寓的同学大大超过了床位数；另一方面是原安排住新公寓的同学因生活困难不愿住。他们说，不就是睡一晚上吗？条件差一点有什么关系。开学后，由于管理方面的原因，所有的一年级同学都一古脑搬进了新公寓。舒适的环境，对那些家境条件好的孩子来说，真是太称心了，但对于那些经济贫寒家庭的孩子，每月１００元的住宿费，则是一笔不小的数字。不要说家中供不起，就是勤工俭学能挣来，他们也舍不得。土木学院就有五位同学递交了要求更换住宿的报告。目前，调整工作正在进行之中。学校的原则是对新老公寓实行自由进出。
在３万多住新公寓的同学中，大多数对每年１２００元的住宿费都能接受，少数实在有困难的，各个学校正采取不同的方式给以解决。
同济大学学生公寓
今年新建２．６万平方米，不仅四人一间１８平方米的房间，独用洗漱间，还带有漂亮的门厅、地下超市和自行车停车场等。舒适的环境对那些家境条件好的孩子来说真是太称心了，但土木学院也有五位同学递交了要求更换住宿的报告。
复旦大学学生公寓
新公寓１．２万平方米，五幢桔黄色的楼房围成一个小区，周围是绿色的草坪。漂亮的阳台连着四人一间１８平方米全部朝阳的南房，学生有独用储藏柜、写字台。房间里还配有电脑、电视、电话插口，卫生间是三个单元１２人合用的，但冲淋、洗漱、厕所分开，还有专人打扫。