在社会的迅速发展变化过程中，新的经济形态不断产生，从而带来新的商机。房地产界也一样，每隔一段时间就会有新的热点涌现，单身公寓、酒店式公寓、ＳＯＨＯ、智能化住宅等都热闹过一阵子。近年来随着广州各高校的大规模扩大招生，发展商们敏锐的眼光又瞄到了一片新天地―――学生公寓。

　　捉襟见肘

　　近几年来，全国各大高校都纷纷扩大招生规模。今年全国普通高校计划招生１８０万人，比去年实际招生增长１２.５％，实际招生规模将超过２００万人。国家计委有关负责人预计，在未来几年，全国高校的招生数量将翻一番。

　　广东省参加今年普通高考的考生有１８５５２１人，招生计划总数为１２６９５５人，录取率达到６８.４％，比去年提高了１２.２％，扩招人数为历年之最。广东扩招规模大的院校，如广东商学院，增长率达到３１％。

　　高校扩招，考生自是眉开眼笑，但各院校领导却为硬件设施不足的难题发愁，尤其是校舍更是捉襟见肘，扩招学生的住宿安排成了大问题。例如中山大学，去年扩招时，８人一间的宿舍被调整为１０人还是解决不了问题，１００多名新生得走读，自己找地方住；广州的其它几个老牌高校情况也相近，校舍已人满为患，学生普遍反映宿舍太挤，有的宿舍已经连电脑都摆不下了。学生宿舍的紧缺已成为束缚各大高校扩招的瓶颈，有些高校的招生数量扩大的幅度不大，关键就是因为校舍问题。

　　面对学校恶化的住宿条件，很多学生不愿住在宿舍，校外“租房一族”

　　应运而生，这两年是愈演愈烈。高校内的墙上、灯柱上不时可以看到一块块膏药似的房屋出租广告。像与中山大学相邻的下渡村、凤凰村和华师、暨大附近的石牌村，就聚集了不少学生租户。如下渡村，租住的中大学生少说也有几百人，强劲的消费能力带旺了下渡的几十间餐馆，村民们笑得见牙不见眼。

　　学生热衷的这些出租屋月租金多在３００元至４５０元之间，有些已经相当破旧，而且这些地方鱼龙混杂，学生和民工混在一块住，因为没有统一管理，安全问题得不到保障。

　　经费紧张

　　对于宿舍缺乏问题，校方是心有余而力不足。建宿舍最大的困难是经费，学校本来就不宽裕的教育经费，主要也是投入到教学科研和师资队伍建设方面，自建学生宿舍力不从心。国家对高校基本建设的投入是有限的，靠拨款来扩建宿舍不太现实。广东省政府的倾向是，高校扩招后学生的生活问题，应该由各高校走社会化道路来加以解决。这样就把学生的住宿问题推到了市场上，要让社会的力量来解决。而且今后招的走读生数量将越来越多，引进社会资金建设学生公寓乃发展大势。

　　学生公寓在这种情况下面临巨大的契机，若广东高校今年扩招人数按１５０００人计，如果人均住宿面积为５平方米，能消化掉７５０００平方米的学生公寓，这个数字还不包括一大批“租房一族”和民办学校的招生。

　　不少发展商敏锐的鼻子已嗅到了这块大蛋糕，学生公寓有巨大的市场潜力，经营风险系数低，每年收入稳定，这在当今竞争激烈的房地产市场不失为一条好的出路；但学生公寓投入资金大，收费不能高，按今年广东省高校的住宿费标准，社会筹资建设的学生公寓，收费标准不得超过每人１５００元／学年，收益远低于投资商业住宅，而且资金回收期特别长，起码要十来二十年。这就使发展商们考虑得慎之又慎，眼盯着这块蛋糕却不敢咬下去。

　　政策倾斜

　　要实现学生公寓的社会化，就要将其吸引力凸显出来，就得有相关政策来提高投资回报率。据广东省高教厅制定的后勤社会化改革方案，最迟到２００３年，广东省政府将不再划拨财政经费建学生宿舍，而是对学生公寓和其他后勤实体的建设、经营给予优惠政策：学生公寓每年集中报建两次，由省市有关部门实施“一门式”服务，并实行贷款贴息；校外公寓建设用地比照市政基础设施建设政策划拨使用，享受与校内公寓建设相同的优惠政策；以建代管的学生公寓，其物业管理免收营业税、所得税；学生公寓报建收费，按政府规定减半收费；而且到时有可能按市场价格收取住宿费。

　　鉴于目前校舍问题亟待解决，国家正在加快学生公寓社会化的步伐，给予建设学生宿舍优惠政策是一种趋势。现在国家已通过了建设学生公寓可免交投资方向调节税，一些其他的费用减免和相关优惠政策也将陆续出台。据悉，广州工商银行已开设高校学生公寓建设低息贷款业务。据省高教厅有关人士透露，国家有可能从今年开始不再把教育资金投入到省属高校的学生宿舍的建设上，高教厅也不再插手管理。而北京在这方面已是先行一步，盖大学生公寓可享受免收土地出让金、免收四源建设费、免收综合开发市政公用设施建设费等１３项优惠政策。

　　谁拔头筹

　　由此看来，学校和企业合作建设学生公寓将是一条很好的出路，优惠政策大大降低了成本，经济效益使开发商有投资的原动力，高校按招生计划安排学生入住能保证每年无风险的稳定收益；同时学生的住宿问题将得到圆满解决，还有机会参与利润的分配；管理上能发挥高校的优势，和物业管理公司互补，提供贴近学生的规范化管理；学生住进明亮宽敞的宿舍，居住环境得到改善，“安居”了才能“乐学”。

　　但目前投入使用的学生公寓还是非常少，中山大学附近有一个“中山大学海俊学生公寓”，由中大和海俊物业管理公司合作经营，在某机械公司的旧房子上租了两层楼，专供几百个自考学生居住，据管理人员介绍，运营情况良好。还有不多的几所高校的学生公寓正在施工之中。

　　但就目前来说，学生公寓的规模还非常不成气候。按未来几年的趋势，招生数量还会增加，宿舍缺口将进一步加大，看中这块“蛋糕”的发展商，是该下决心咬它一口的时候了。